現就《陽山縣不動產統(tǒng)一登記有關問題的處理辦法》（以下簡稱《處理辦法》）稿起草的有關情況，作簡要說明如下：

　　一、制定的目的和必要性

　　《陽山縣人民政府辦公室關于陽山縣不動產統(tǒng)一登記有關問題的處理意見》（陽府辦〔2017〕27號)（以下簡稱“27號文”）文件自印發(fā)后，在執(zhí)行過程中較好地解決了不動產統(tǒng)一登記的歷史問題，但也出現了部分新問題，27號文未涵蓋如“住宅區(qū)內配套的其他非住宅用途房屋如何辦理劃撥補辦出讓手續(xù)、在建與未建項目用地面積及界線調整”等問題。同時，根據省自然資源廳于2018年11月30日印發(fā)《關于加快處理不動產登記歷史遺留問題的通知》（粵自然資利用函[2018]522號）中要求“各地應于本意見實施后半年內制定出臺處理歷史遺留問題的法規(guī)或改革性文件”，為切實解決群眾集中反映的焦點問題，尊重歷史，簡化辦事程序，保護權利人合法權益，縣自然資源局在27號文實施內容的基礎上按規(guī)范性文件制發(fā)程序研究起草了《陽山縣不動產統(tǒng)一登記有關問題的處理辦法》。

　　二、遵循的原則

　　《處理辦法》制訂遵循的原則。

　　一是尊重歷史，實事求是。國有建設用地上不動產登記相關問題處理工作應遵循尊重歷史、實事求是的原則，從維護群眾合法權益的角度出發(fā)，積極尋求妥善的處理方法，切實把人民群眾的利益放在首位，努力化解社會矛盾，有效推進和諧社會建設。

　　二是合法合理，便捷高效。從解決我市區(qū)不動產登記實際工作中焦點問題為導向，根據有關法律法規(guī)，同時結合27號文中便捷高效的處理方式，對涉及新發(fā)現的焦點問題提出了既合乎規(guī)定、合乎情理，又便捷高效的處理辦法。

　　三、基本框架和主要內容

　　《處理辦法》主要包括七大方面的問題，一、關于住房涉及劃撥土地補繳出讓金的問題（包括歷史遺留問題）；二、關于已辦房產證、無合法土地權屬來源憑證的住房問題；三、關于原國有土地使用證證載土地用途為“綜合用地”、“混合住宅用地”或者“商住用地”的房屋，不動產登記時統(tǒng)一用途和年限的問題；四、關于同一建設項目（住宅小區(qū)或建筑物）涉及多宗土地且土地使用權年限、土地用途不一致如何歸宗的問題；五、關于已建、未建項目占地面積、用地界線調整的問題；六、關于因繼承、受遺贈取得不動產辦理登記的問題；七、房屋分割、合并問題；八、房屋實測面積與建設工程竣工規(guī)劃驗收面積不一致問題。

　　四、《處理辦法》對比27號文的主要內容

　?。ㄒ唬╆P于住房涉及劃撥土地補繳出讓金的范圍增加非住宅用途（非工業(yè)園區(qū)范圍）的情況（涉及第一點(四）項、第二點（三）項）。

　　1、原因：一是歷史的住宅區(qū)內配套有其他非住宅用途的房屋（如商業(yè)、倉儲、教育等），該類情況量較大、面積小。二是按規(guī)定劃撥土地補辦出讓手續(xù)是一項單獨業(yè)務，由自然資源部門行政職能股室辦理，需在不動產登記中心受理不動產登記手續(xù)之前完成。而且劃撥補辦出讓程序上，一般需經土地評估、集體決策、公示、報市政府審批、簽訂合同、補繳出讓金（地價款）等程序。對于單套房屋分攤土地，若按上述常規(guī)劃撥補辦出讓的業(yè)務程序辦理，程序復雜，耗時較長，群眾意見較大；且部分房屋有房產證但無土地證。三是如群眾對按上述方式補繳出讓金的結果有異議的，《處理辦法》規(guī)定亦可委托地價評估公司進行評估，由自然資源局自然資源開發(fā)利用管理股依據評估結果計收出讓金。因此，《處理辦法》將住宅區(qū)內配套有其他非住宅用途的房屋明確劃撥補繳出讓金的處理方式。

　　2、具體內容：住宅區(qū)（非工業(yè)園區(qū)范圍）內配套有其他非住宅用途的房屋（如商業(yè)、倉儲、教育等），含已辦房產證但無合法土地權屬來源憑證的，按房屋所在級別基準地價的40%計收土地出讓金，由自然資源局直接辦理。

　?。ǘ┰黾訉v史遺留問題的情況（涉及第一點(五）項）

　　原因：在2007年前，經縣政府批準，各單位按企業(yè)轉對按照縣政府企業(yè)改革轉制等文件辦理了土地使用權證的用地，并同意暫土地使用者暫緩繳交土地出讓金。該類土地當年均是10年前各企業(yè)破產轉制處置資產時，由各企業(yè)以市場價格把土地轉讓給現土地使用權人，不應該再收取高額，所以我縣一直以來均是按《關于調整土地使用權出讓金的批復》（陽府函[2005]56號）執(zhí)行，但未有明確文件規(guī)定，本次，我局將其以文件進行規(guī)范，并對標準進行了小調整。

　　2、具體內容：對按照縣政府企業(yè)改革轉制等文件辦理了土地使用權證的用地，沒有資料顯示用地單位已經繳納土地出讓金的，縣城規(guī)劃區(qū)范圍內商服用地80元/㎡、住宅用地50元/㎡，工業(yè)用地30元/㎡；鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內商服用地60元/㎡、住宅用地40元/㎡，工業(yè)用地20元/㎡；縣城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍外商服用地45元/㎡，住宅用地35元/㎡，工業(yè)用地20元/㎡，標準計收土地出讓金。有兩種以上用途的，按各種用途分攤面積進行計算合并繳交。

　?。ㄈ╆P于已建、未建項目占地面積、用地界線調整的問題處理范圍增加未建項目用地，并在面積、比例上進一步明確（涉及第五點（一）、（四）項）。

　　二、關于已辦房產證、無合法土地權屬來源憑證的住房問題

　?。ㄒ唬┰颍河捎趯嶋H辦理過程中出現未建項目在規(guī)劃報建時多占用地面積或涉及用地邊界調整的問題，若不解決該類問題則無法建設，且影響政府原因的疑似閑置土地問題的解決。因此《處理辦法》增加未建項目用地面積、界線調整問題的處理方式，同時對辦理該類用地的面積、比例上進一步明確。

　　（二）具體內容：對在建、未建項目辦理用地邊界調整需同時滿足兩個條件：一是調整后的地塊與調整前的地塊重復面積必須不低于原地塊的90%；二是涉及超面積的，累計多占用地面積原則上不大于3畝且不超過項目用地的10%。具體辦理程序與原27號文的一致。

　　三、房屋分割、合并問題

　?。ㄒ唬┰颍河捎趯嶋H生活中，有權屬人要求對房屋地分割合并，《不動產登記實施規(guī)范》中只明確由有關部門審批，但未明確具體審批部門和審批內容，不利于實施（涉及第七點整體）。

　　（二）具體內容：（一）房屋登記用途為商鋪，不改變用途的，可直接由不動產登記中心辦理房屋分割、合并；（二）房屋登記用途為住宅，以成套房屋作為基本單元的不予辦理房屋分割、合并；以幢、層作為基本單元進行登記的，分割后具有獨立使用功能的可辦理房屋分割登記；（三）房屋登記用途為住宅，房屋現狀已作商鋪使用，若符合規(guī)劃條件可改變用途為商住用地的，先按相關規(guī)定申請改變土地用途再辦理房屋分割、合并；（四）房屋登記用途為車庫、車位的，不予辦理分割、合并。

　　四、房屋實測面積與建設工程竣工規(guī)劃驗收面積不一致問題

　　（一）原因：因測量誤差，房屋實測面積與建設工程竣工面積之間會有一定數量的差額，差額面積不大，參考《清遠市規(guī)劃區(qū)建設工程竣工規(guī)劃驗收辦法》的規(guī)定允許存在一定數量的誤差，為規(guī)范誤差情況，確保審核工作的規(guī)范，特制定相關規(guī)定（涉及第八點整體）。

　?。ǘ┚唧w內容：房屋實測面積與建設工程竣工規(guī)劃驗收面積不一致的，合理誤差按以下規(guī)定計算：

　　1、1000平方米內（含1000平方米）部分為3%；

　　2、1000－5000平方米（含5000平方米）之間部分為2%；

　　3、5000－10000平方米（含10000平方米）之間部分為1.5%；

　　4、10000平方米以上部分為0.5%，累進計算的建筑面積合理誤差不得超過500平方米。

　　房屋實測面積誤差值在上述范圍內的，按房屋實測面積進行房屋確權登記。

陽山縣自然資源局

2020年4月28日